Tout ceci impacte les conditions de vie des ménages. « Les T3 ont perdu 12 m², soit une pièce en dix ans », lâche l’architecte bordelais Olivier Brochet.
C’est le revers de la médaille de l’embellissement de la ville, de la rénovation des quais, de l’arrivée du tramway et plus récemment de la LGV Bordeaux-Paris.
Mais, de l’avis de beaucoup d’experts, les prix sont grimpés trop vite et désormais en décalage avec le pouvoir d’achat des habitants de la métropole bordelaise. L’effet LGV (arrivée en juillet 2017) et le désir de nombreux cadres parisiens d’installer leur famille sur les bords de Garonne a fait monter la cote immobilière de manière déraisonnable ces deux dernières années.
Un retour à plus de raison ?
Cette période d’euphorie semble passée. Selon Orpi, premier réseau d’agences immobilières en France, le prix moyen au m² dans l’ancien a glissé de 7% au 1er semestre 2019 par rapport à l’an dernier. Il s’établit désormais à 4 085 euros le m², estime Orpi.
Une accalmie des prix, qui a fait augmenter les volumes de vente (+15%). « Nous constatons un tassement du marché. Bordeaux a connu un fort engouement, nous observons désormais un retour à la raison. Les délais de ventes s’allongent légèrement, il y a un peu plus de flexibilité dans les négociations et nos stocks de biens se reconstituent », observe Cyril Simon, responsable d’une agence Orpi à Bordeaux Nansouty.
Peut-être, faut-il voir aussi dans cette baisse des prix un des effets du programme d’aménagement urbain Euratlantique, qui permettra de construire 15 000 nouveaux logements d’ici 2030 sur Bordeaux, Bègles et Floirac.
Pour autant, pas de quoi s’inquiéter pour ceux qui sont propriétaires à Bordeaux, leur bien ne va pas dévaluer, la demande reste toujours aussi forte, en particulier dans l’hyper-centre. Ainsi, dans le secteur « Hôtel-de-Ville-Quinconces », le prix médian culminait à 5 380 euros le m² il y a encore quelques mois.
Ceci dit, l’ampleur de cette baisse de 7% annoncée par Orpi doit être tempérée. Selon le baromètre de LPI-SeLoger, le prix moyen à Bordeaux est de 4 593 €/m² au 1er semestre, contre 4 736 €/m2 l’an dernier. De son côté, Meilleursagents estime que le prix moyen est actuellement de 4 429 euros/m² pour un appartement, soit une chute de –0,9% en un an…
« Il est intéressant aussi de constater que dans les communes limitrophes de Bordeaux, la tendance en termes de prix immobiliers est à la baisse. Sur l’année, Mérignac voit le prix de son immobilier reculer de 0,7 % et à Pessac, les prix perdent 3,7 % sur les douze derniers mois », soulignait le réseau Capifrance dans sa note de conjoncture en juin. Les prochains chiffres des notaires seront très attendus.
Une chose est sûre, il s’agit seulement d’une « correction » nécessaire et attendue du marché. Un « plafond » a sûrement été atteint.
Vers une certaine régulation sur Bordeaux Métropole
Le politique en est bien conscient, les prix ne peuvent pas continuer à grimper ainsi, alors que Bordeaux Métropole tentent de ramener davantage de familles vers la capitale régionale, afin de limiter les temps de transport et les bouchons sur la rocade bordelaise.
En ce sens, le bureau de la Métropole travaille depuis plusieurs mois avec la Fédération des promoteurs immobiliers pour que dans deux ans, un quart des logements neufs soit proposé à 3 000 euros/m² au lieu de 4 000 euros aujourd’hui.
L’objectif est que chaque programme immobilier comprenne 50 % de logements à prix libre et 50 % de logements à prix encadrés, dans des proportions variables selon les communes concernées, de logement social ou de logement « abordable ». La mesure doit être abordée ce mois-ci en conseil de Bordeaux Métropole.
Mais, il reste encore un point important à négocier avec les promoteurs. Le prix de 3 000 euros le m² fera-t-il référence à la surface habitable, hors parking ou à la surface utile ?
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